针对房地产行业现状，国家已陆续出台了一系列政策措施。在助力房地产行业健康发展及助企纾困方面，信托公司可以发挥更大作用。以下是笔者的几点思考与建议。
　　与房企结成对口救助关系
　　信托公司与房企结成对口救助关系，制定一揽子纾困方案，改善头部企业资产负债表。
　　2022年12月召开的中央经济工作会议提出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。
　　信托公司与头部优质房企合作较多，具备资源禀赋优势，可与房企结成对口救助合作关系，牵头制定一揽子纾困方案。在公司治理方面，信托公司对企业拥有相机介入治理的权利，信托公司通过股权投资，派驻专业人员进入集团或者项目公司股东会、董事会和管理层，参与企业经营。在公司经营方面，引入代建团队、专业监理监管团队、投资咨询机构和其他中介机构合作，发挥资源整合优势以及管理规模优势。在债务和资金管理方面，信托公司牵头处理资产、偿还债务，结合项目开发进度和销售回款情况灵活使用预售资金，实现资金的有效流转。
　　信托公司牵头实施改善优质房企资产负债表计划，可从企业资产、负债、权益多方面共同着手。在资产端，进一步盘活资产，加速资产变现、预售资金回流，充分调动资产的流动性，促进实现良性循环；在负债端，可通过存量融资展期、债务重组、资产抵债、债转股等方式解决融资问题；在权益端，可与国企、其他未出险头部地产公司合作，为重组、收并购出险民企的股权和资产提供配套资金。
　　以股权投资带动其他资金
　　信托股权投资也是支持房地产行业纾困的重要方式。当前，在部分头部民营企业丧失主体信用的情况下，新增债权融资较为困难，股权投资可成为解决当下问题的突破口。笔者认为，信托公司与房地产公司的股权合作可以实现共赢。房地产行业逐渐从高杠杆、高周转模式向稳健、高质量发展的新模式转型，尤其是为了应对当前债务风险，从房地产企业角度，其更愿意与其他资金合作投资，实现风险共担和收益共享。从信托公司资产配置的角度，核心城市、核心地段的房地产项目依然是值得投资布局的资产，通过股权投资的方式，可以获得更高的投资收益。
　　信托公司通过股权投资有利于房地产企业改善资产负债表，促进保交楼、稳预期，是当前政策支持的方向。因此，或可借鉴美国经济危机救助困境金融机构的办法，搭建基金结构增资入股、认购可转股债权，向困境房企注入股本金。
　　信托公司在资金渠道、原有客户资源优势的基础上，可以发挥资产筛选和管理能力，通过地产基金的方式实现同时控制多个地产项目公司股权，运用股权投资带动其他资金联动，实现以较少的股本投入联动其他股权投资和债权资金，迅速改善困境房企的资产负债表。
　　市场化的退出路径是吸引更多资金参与解决问题的关键，在信托股权投资模式下，项目顺利清算后，资金优先用于清偿债务，剩余部分按照投资比例由信托公司和其他投资者共同分享，吸引更多资金参与房地产行业纾困。
　　为此，笔者建议出台相关扶持政策，鼓励信托公司以多种渠道，运用股权、可转股债权、优先股等方式，定向支持受困房企。
　　发展信托资产服务业务
　　资产证券化是房地产行业发展到当前规模的必然选择，也是破解当前地产企业和项目困局的关键因素。解决当前房地产企业风险的关键因素在于加快资产端的周转，只有资产真正流动起来，负债端的问题才能迎刃而解。通过发行资产证券化产品，解决存量商品房销售不畅的问题，从源头解决当前行业流动性问题。
　　信托制度拥有的资产管理、风险隔离、整合服务等功能，在房地产资产证券化业务中可以发挥很大作用。信托公司作为综合资产服务商，可以对存量商品房进行筛选、分类，委托专业机构对商品房进行物业管理；利用服务信托，实现租金托管和账户管理，可主导资产分类打包、设计交易结构、发行募集资金等全流程管理。
　　借鉴美国金融危机后重组信托的经验，可以通过政府出资、重组信托发债等方式为重组信托提供资金，设立储备基金，提高资产证券化产品的评级，吸引更多投资人投资资产证券化产品。可将存量商品房转为租赁房，依靠物业经营的收益偿还贷款，对于短期内收益率不足的问题，建议可以通过政策性贴息的方式解决。
　　综上所述，信托公司可采取一对一方式牵头地产企业纾困，也可以通过股权投资、发挥信托行业资产服务优势等，在协助房地产行业摆脱当前困境中起到更大作用。信托公司参与房地产行业纾困，最终有望实现既保项目、又保房地产企业的政策目标，助力房地产行业走出当前困境。
（文章来源：金融时报）